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Cancelar un crédito hipotecario en Cataluña

Llega un día en que, después de muchos esfuerzos, se llega a la última letra de la hipoteca y con gran satisfacción y alegría se dispone uno a cancelar el crédito hipotecario.

Pues bien, llegado ese momento, todavía no han finalizado los gastos a pagar.

En este artículo te explicamos todos los pasos a dar y algunos consejos para evitar pagar de más.

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La entidad financiera debe facilitar 14 días naturales al firmante de una hipoteca en Cataluña

Anteriormente a la Ley 20/2014 catalana, no se fijaba el plazo antes de la firma en que el cliente tenía derecho a recibir la información sobre la hipoteca, pero ahora la entidad financiera que conceda un préstamo o crédito hipotecario deberá ofrecer 14 días naturales antes de la firma.

Esta obligación viene recogida la Llei 22/2010, del 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya, en su artículo 264-4.1 dice:

Article 262-4. Informació prèvia al contracte de crèdit o préstec hipotecari

1. El prestador o l’intermediari de crèdit, amb una antelació mínima de catorze dies naturals a la formalització del contracte i abans que la persona consumidora assumeixi qualsevol obligació derivada de l’oferta o del contracte de crèdit o préstec hipotecari, li ha de subministrar, de manera gratuïta, clara, completa i entenedora, com a mínim la informació següent:
a) La identitat i el domicili del prestador i la identificació de la persona responsable del préstec.
b) La finalitat per a la qual es podrà emprar el crèdit o préstec.
c) El dret de la persona consumidora a escollir notari, que només pot ésser escollit pel prestador si la persona consumidora no ho fa.
d) El dret de la persona consumidora a aportar una taxació del bé immoble, que ha d’ésser acceptada i inclosa en el registre de l’entitat de crèdit, d’acord amb la legislació vigent. ETC…

El procedimiento habitual y la documentación con la que debe contar el consumidor es:

  • Ficha de Información Precontractual (FIPRE): Las entidades financieras ofrecerán información clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan. El formato orientativo de esta información es la Ficha de Información Precontractual (FIPRE).
  • Ficha de Información Personalizada (FIPER): Documento que una vez se haya estudiado la documentación aportada por el cliente y demás detalles, la entidad financiera le entregará 14 días antes, la información personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de crédito, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada. Esta información se facilitará mediante la Ficha de Información Personalizada (FIPER).
  • Oferta vinculante: La solicitará el cliente tras disponerse de la tasación, información registral y sobre la capacidad financiera del cliente.
  • Cláusulas suelo y techo: Se recogerá, en un anexo a la FIPER, el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la cuota de amortización máxima y mínima.
  • Tipos de interés variable: Se adjuntará a la FIPER, las potenciales cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en al menos tres diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
    Identificación del Banco o prestamista.
  • La finalidad por la que se podrá utilizar el préstamo o crédito.
  • El derecho de la persona consumidora a escoger notario.
  • El derecho de la persona consumidora a aportar una tasación del bien inmueble y ser aceptada por la entidad financiera siempre y cuando sea reconocida por el Banco de España.

Es importante tener en cuenta este plazo de 14 días, en cuanto a que puede acabar alargando el plazo de firma. Entre otras cosas, este mayor plazo debería tenerse en cuenta cuando se firman contratos de arras y se llega al momento de apurar las fechas que el mismo establece. Es bastante habitual que por falta de previsión o desconocimiento de esta condición se acuda a la elevación a público de la compra-venta (la firma en notaría), con el contrato de arras vencido.

Y es menos habitual, pero alguna ocasión hemos vivido, en que una de las partes acude a las cláusulas del contrato de arras para reclamar su cumplimiento por vencimiento… CUIDADO!

También nos hemos encontrado con el caso contrario: la entidad bancaria no respeta los 14 días que determina la Ley en Cataluña y procede a la firma antes de transcurrido ese plazo.

En ese caso el comprador (firmante de la hipoteca), podría impugnar la firma por considerar vulnerados sus derechos como consumidor.

En operaciones inmobiliarias, por experiencia, déjese asesorar y acompañar de personas expertas en la materia. Se puede ahorrar muchos quebraderos de cabeza.

Errores de la Agencia Tributaria en la identificación de bienes catastrales

En los últimos años, y especialmente desde 2013, han aumentado notablemente los errores detectados en la identificación que la Agencia Tributaria hace de bienes catastrales.

Mediante la utilización de imágenes aéreas, la Agencia Tributaria identifica como construcciones estables lo que a menudo son piscinas hinchables, pérgolas o barbacoas no ancladas. La intención evidente es la de hacer aflorar bienes inmuebles no declarados, tanto si se trata de obras nuevas (galpones, garajes, piscinas áticos o barbacoas) como si se trata de reformas que aumentan la superficie edificada y, en consecuencia, la fiscalidad del bien inmueble.

Mediante drones, fotografías aéreas e imágenes por satélites, junto con rastreos a pie de campo, se intenta identificar construcciones que no estaban dadas de alta en el Catastro y por las que sus propietarios hasta ahora no pagaban IBI, pero miles de contribuyentes han detectado errores en el proceso de regularización catastral impulsado por el Ministerio de Hacienda, por lo que no es infrecuente la tramitación de alegaciones o recursos sobre estas nuevas declaraciones de propiedad catastral.

Si el bien detectado no supone un incremento de la superficie útil de la vivienda y no tiene vocación de permanencia, no debe tener efectos fiscales respecto del pago del IBI, y por lo tanto debe recurrirse su declaración por parte del Ministerio Fiscal.

Si detecta alguno de estos errores, en Vallès Gestió tramitaremos sus escritos de alegaciones y recursos, siguiendo el caso hasta su resolución.