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Entra en vigor la nueva normativa de arrendamientos urbanos

El pasado viernes 1 de Marzo de 2019 el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto que modifica la normativa de arrendamientos urbanos vigentes, después de que el Congreso lo tumbase el pasado mes de diciembre.

Este Real Decreto cobra vigencia el día 6 de Marzo de 2019.

Resumidamente, hay dos grandes novedades que afectan a los contratos de arrendamientos urbanos. Por un lado la duración de los mismos y por otro su renovación con el IPC.

Duración

Con el nuevo decreto, el inquilino podrá, si quiere, permanecer en el piso alquilado cinco años. En cambio, si el propietario de la vivienda es una empresa, el periodo mínimo impuesto se alargará hasta los siete años.

Hasta ahora el periodo máximo que podía permanecer en la vivienda arrendada eran tres años sin tener que renovar contrato. Se trata principalmente de una garantía para los arrendatarios, que podrán estar más tiempo en un piso alquilado sin necesidad de prorrogar el contrato. Asimismo, una vez pasados los cinco o siete años, se amplía la prórroga tácita de uno a tres años.

Durante los cinco años de prórroga obligatoria, el arrendador sólo podrá recuperar la vivienda para sí o su familia si lo incluye de forma expresa el contrato en el momento de la firma. Antes esta garantía para el arrendador estaba recogida en la ley, por lo que no era necesario especificarlo en el contrato.

Si finalizados los cinco (o siete) años de duración del contrato, el propietario quiere recuperar el inmueble deberá avisar al inquilino con cuatro meses de antelación. El nuevo real decreto incluye una leve mejora en la garantía para el arrendador, al ampliar el periodo de preaviso del inquilino a dos meses de antelación (hasta ahora era solo un mes).

Fianza

Con el nuevo decreto estas están limitadas a, como máximo, dos mensualidades adicionales a la fianza, mientras que en la normativa actual el aval o depósito que se podía exigir no tenía límite de cuantía.

Índice de precios

Con la nueva normativa, las subidas están sujetas al IPC y no podrán subir por encima de dicho índice.

Se contempla, sin embargo, la creación de un sistema estatal de índices de referencia de los precios de alquiler, que se prevé que consista en una estadística pública coordinada por el Ministerio de Fomento que proporcionará datos segmentados por capitales e incluso por distritos.

El objetivo expresado es el de tener un mayor conocimiento del mercado y para servir de soporte a posibles medidas de política fiscal.

Pisos de alquiler vacacional

Como novedad, que ya había sido anunciada, las comunidades de propietarios podrán limitar los pisos vacacionales. Bastará una mayoría de tres quintas partes de los propietarios para cambiar el estatuto de la comunidad para prohibir los pisos turísticos en el edificio. Antes era necesaria unanimidad para cambiarlos, por lo que con que el propio dueño del piso en alquiler vacacional votase en contra, la comunidad de propietarios se veía impedida.

 

Cancelar un crédito hipotecario en Cataluña

Llega un día en que, después de muchos esfuerzos, se llega a la última letra de la hipoteca y con gran satisfacción y alegría se dispone uno a cancelar el crédito hipotecario.

Pues bien, llegado ese momento, todavía no han finalizado los gastos a pagar.

En este artículo te explicamos todos los pasos a dar y algunos consejos para evitar pagar de más.

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La entidad financiera debe facilitar 14 días naturales al firmante de una hipoteca en Cataluña

Anteriormente a la Ley 20/2014 catalana, no se fijaba el plazo antes de la firma en que el cliente tenía derecho a recibir la información sobre la hipoteca, pero ahora la entidad financiera que conceda un préstamo o crédito hipotecario deberá ofrecer 14 días naturales antes de la firma.

Esta obligación viene recogida la Llei 22/2010, del 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya, en su artículo 264-4.1 dice:

Article 262-4. Informació prèvia al contracte de crèdit o préstec hipotecari

1. El prestador o l’intermediari de crèdit, amb una antelació mínima de catorze dies naturals a la formalització del contracte i abans que la persona consumidora assumeixi qualsevol obligació derivada de l’oferta o del contracte de crèdit o préstec hipotecari, li ha de subministrar, de manera gratuïta, clara, completa i entenedora, com a mínim la informació següent:
a) La identitat i el domicili del prestador i la identificació de la persona responsable del préstec.
b) La finalitat per a la qual es podrà emprar el crèdit o préstec.
c) El dret de la persona consumidora a escollir notari, que només pot ésser escollit pel prestador si la persona consumidora no ho fa.
d) El dret de la persona consumidora a aportar una taxació del bé immoble, que ha d’ésser acceptada i inclosa en el registre de l’entitat de crèdit, d’acord amb la legislació vigent. ETC…

El procedimiento habitual y la documentación con la que debe contar el consumidor es:

  • Ficha de Información Precontractual (FIPRE): Las entidades financieras ofrecerán información clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan. El formato orientativo de esta información es la Ficha de Información Precontractual (FIPRE).
  • Ficha de Información Personalizada (FIPER): Documento que una vez se haya estudiado la documentación aportada por el cliente y demás detalles, la entidad financiera le entregará 14 días antes, la información personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de crédito, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada. Esta información se facilitará mediante la Ficha de Información Personalizada (FIPER).
  • Oferta vinculante: La solicitará el cliente tras disponerse de la tasación, información registral y sobre la capacidad financiera del cliente.
  • Cláusulas suelo y techo: Se recogerá, en un anexo a la FIPER, el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la cuota de amortización máxima y mínima.
  • Tipos de interés variable: Se adjuntará a la FIPER, las potenciales cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en al menos tres diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
    Identificación del Banco o prestamista.
  • La finalidad por la que se podrá utilizar el préstamo o crédito.
  • El derecho de la persona consumidora a escoger notario.
  • El derecho de la persona consumidora a aportar una tasación del bien inmueble y ser aceptada por la entidad financiera siempre y cuando sea reconocida por el Banco de España.

Es importante tener en cuenta este plazo de 14 días, en cuanto a que puede acabar alargando el plazo de firma. Entre otras cosas, este mayor plazo debería tenerse en cuenta cuando se firman contratos de arras y se llega al momento de apurar las fechas que el mismo establece. Es bastante habitual que por falta de previsión o desconocimiento de esta condición se acuda a la elevación a público de la compra-venta (la firma en notaría), con el contrato de arras vencido.

Y es menos habitual, pero alguna ocasión hemos vivido, en que una de las partes acude a las cláusulas del contrato de arras para reclamar su cumplimiento por vencimiento… CUIDADO!

También nos hemos encontrado con el caso contrario: la entidad bancaria no respeta los 14 días que determina la Ley en Cataluña y procede a la firma antes de transcurrido ese plazo.

En ese caso el comprador (firmante de la hipoteca), podría impugnar la firma por considerar vulnerados sus derechos como consumidor.

En operaciones inmobiliarias, por experiencia, déjese asesorar y acompañar de personas expertas en la materia. Se puede ahorrar muchos quebraderos de cabeza.

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