Cancelar un crédito hipotecario en Cataluña

Cancelar un crédito hipotecario en Cataluña

Llega un día en que, después de muchos esfuerzos, se llega a la última letra de la hipoteca y con gran satisfacción y alegría se dispone uno a cancelar el crédito hipotecario.

Pues bien, llegado ese momento, todavía no han finalizado los gastos a pagar.

En este artículo te explicamos todos los pasos a dar y algunos consejos para evitar pagar de más.

Pasos y gastos de la cancelación de la hipoteca

Finalizar el pago del crédito hipotecario que en su día se pidió para la compra de la vivienda (habitual o no) pone el punto final a una de los gastos fijos más elevados de la economía doméstica de tu familia. Sin embargo, en muchos casos este “punto final” se convierte en la “punta” que suma gastos de toda índole. Veamos cuáles y como podemos reducirlos:

  • Pago de la comisión por cancelación. En primer lugar, tendrás que acudir a la entidad financiera dónde has contratado tuyo préstamo hipotecario y abonar la cantidad pendiente y la comisión por cancelación, presente en la mayoría de los préstamos hipotecarios. Esta depende del capital prestado y oscila entre un 0,25% y un 0,50% del total, aunque habrá que estar a lo que figure en la escritura.
  • Certificado deuda cero. A continuación, te hará falta un documento conocido como “certificado deuda cero” que expide la entidad bancaria. Otorgar ese documento debería ser gratuito. Insiste, porque en muchas ocasiones los argumentos de cobro por parte de las entidades son bastante peregrinos (“es que debe firmar el delegado de zona…”). Es en este momento en el que la entidad bancaria intenta adjudicarse para sí el trámite de la cancelación hipotecaria y solicita la provisión de fondos para la realización de toda la gestión. Debes saber que buena parte de los trámites relacionados con la cancelación puedes hacerlos tú mismo o encargarlos a tu gestoría de confianza.
  • Escritura pública de cancelación. Con el certificado de deuda cero y la escritura de la hipoteca, habrá que acudir a cualquier notario. El representante de la entidad bancaria debe asistir a la firma de la cancelación y normalmente es la propia notaria quien se encarga de contactarle y citarle para el día de la firma.
    Ten en cuenta que no es necesaria tu presencia en este acto, aunque es comprensible y habitual que quieras acudir al solemne acto de liberación de la hipoteca. Debes saber que el Banco de España ha determinado como buena práctica que la presencia del apoderado de la entidad bancaria en la firma debe ser gratuita.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La cancelación de la hipoteca está sujeta a la tenencia de este impuesto, pero está exento de pago. Se trata del modelo 600 que puedes encontrar en la web de la Agencia Tributaria de Cataluña. Si no se tiene experiencia, conviene buscar el consejo de alguien que conozca el impuesto para rellenarlo. La cancelación hipotecaria está sujeta y exenta, por lo que el importe a pagar será 0€, pero será un documento obligatorio en la presentación en el Registro de la Propiedad.
  • Registro de la Propiedad. Con todos los documentos anteriores, tendrás que dirigirte al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca para hacer efectiva la cancelación.

Por lo tanto, y en resumen, deberás asumir, al menos, los gastos de

  1. Comisión de cancelación.
  2. Gastos notariales
  3. Gastos de Registro de la propiedad.

Y entre idas y venidas el trámite se puede llegar a demorar un mes, especialmente si no se conoce la mecánica de algunos de estos pasos.

Y si no cancelo el crédito hipotecario?

Con la entidad bancaria, sin duda, deberás hacerlo.

La inscripción en Registro de la Propiedad es optativa. Lo importante es disponer del “certificado de deuda cero”, que es el que acredita frente a terceros la conformidad del acreedor con el pago del importe pendiente.

No obstante, en el Registro de la Propiedad continuará figurando una carga sobre la finca, lo que puede llegar a ser un problema en el futuro cuando se quiera transmitir la propiedad o cuando se trate de acreditar que el sujeto no tiene deudas pendientes.

Es bastante habitual que al solicitar una nota simple de una finca que se va a transmitir aparezca la inscripción de una hipoteca de 1970 o, recientemente, de 1979.

Debes saber que en el Art. 1964 del Código Civil se establece expresamente que: “La acción hipotecaria prescribe a los veinte años”. Y que de acuerdo con el Art. 76 de la Ley Hipotecaria, las inscripciones que se extinguen, para que tengan efectos frente a terceros, deberán ser canceladas o constar la inscripción de la transmisión del bien o de un derecho a favor de un tercero.
Asimismo, en el Art. 82 de Ley Hipotecaria se prevé la posibilidad de la cancelación de hipoteca por caducidad y prescripción.

En definitiva, que pasados 20 años desde la inscripción, el Registrador de la Propiedad deberá proceder a la cancelación. La realidad es que no lo suelen hacer de oficio porque durante años en España se han estado concediendo hipotecas a 30 y a 40 años.

Nuestro consejo es que en el momento en que se acabe de pagar la hipoteca se proceda a la cancelación registral de la misma. Esto evitará sorpresas futuras por ejemplo para los herederos.

Si tienes dudas o podemos ayudarte en cualquiera de tus gestiones, no dudes en contactar con nosotros.

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