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La plusvalía ¿Qué es y como funciona?

A pesar de que no se trata de un tributo en absoluto nuevo, es bastante común que los clientes se sorprendan de que tienen que pagar impuestos cuando venden una vivienda, o cuando la adquieren en herencia.

El impuesto al que nos referimos y que debe pagar el vendedor de la vivienda en el caso de compra-ventas, y el heredero en caso de herencia, es la conocida como Plusvalía, que en realidad es el nombre con el que popularmente se conoce al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Las confusiones vienen también, en parte, porque hay quien confunde esta figura impositiva con la plusvalía que obtenemos por la transmisión de una vivienda a efectos del IRPF, y lo cierto es que ese concepto también existe y se aplica.

¿En qué consiste la Plusvalía municipal o IIVTNU?

Es un impuesto de competencia municipal, que regula cada Ayuntamiento. El Consistorio del municipio donde se localiza el inmueble que transmitimos grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana, es decir, la revalorización que haya podido sufrir el suelo sobre el que se asienta la vivienda durante el tiempo en que hayamos sido propietarios.

La base imponible del impuesto estará constituida por el incremento de valor que tenga el terreno en el momento del devengo del impuesto (venta) y que haya experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años (a partir de esa antigüedad se aplica el coeficiente máximo, sin importar si son 20 o 50 los años durante los que se ha sido propietario del inmueble). En el caso de herencia, debe pagar el impuesto el nuevo propietario del inmueble, ya que quien lo transmite (el difunto/a), como es evidente, no puede hacerlo.

Por norma general, el valor del terreno será el que tenga el inmueble a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que coincidirá con el valor catastral del mismo.

Las reducciones y bonificaciones las regula cada Ayuntamiento, y por lo tanto habrá que estar al contenido de las Ordenanzas Fiscales del municipio en cuestión para el año en que se produce el devengo, pudiendo haber diferencias importantes entre un municipio y otro. En cualquier caso, el tipo impositivo aplicable no podrá superar nunca el 30% del valor de transmisión.

Cada vez son más los municipios que contemplan reducciones cuando la vivienda transmitida, especialmente en el caso de adquisición mortis causa, es la vivienda habitual del heredero, o cuando el grado de parentesco es el primer grado, etc…, pero no hay uniformidad alguna en cuanto al tratamiento de esas reducciones y bonificaciones por lo que habrá que estar a lo que diga la norma.

Los plazos son muy importantes

La fecha a partir de la cual comienzan a computar los plazos es la fecha en la cual el inmueble cambia de propietario. En el supuesto que la transmisión sea por defunción (herencias o legados) la fecha de transmisión es la fecha de defunción. En el resto de casos la fecha es la del documento público que refleje la transmisión (escritura, fecha de la subasta, fecha del acto de ocupación en los casos de expropiación…).

La fecha de un documento privado no cuenta sino la del día en que el documento ha sido incorporado o inscrito en un registro público de acuerdo con el día de la muerte de cualquiera de los que lo han firmado, o desde el día en que se ha entregado este documento a un funcionario público por razón de su oficio.

En caso de transmisión por compra-venta, el plazo máximo es de 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión.

Si se trata de herencias, el plazo es de seis meses a partir de la fecha de defunción, prorrogables a un año si se solicita por escrito dentro de los seis primeros meses. La prórroga se entiende concedida si transcurrido un mes desde la petición no hay una resolución que la deniegue. Sin embargo, antes de agotar el plazo de prórroga, el contribuyente tiene que presentar la autoliquidación, y es muy importante hacerlo ya que no hacerlo supone la pérdida del derecho a reducción o bonificación, aparte de las sanciones correspondientes.

Cuando se trata de actos mortis causa y se promueve la división judicial de la herencia se interrumpe el plazo indicado en el párrafo anterior para autoliquidar el tributo, pero las personas que se consideren con derecho a la herencia tienen que presentar una declaración comunicando el procedimiento judicial. El plazo empezará a contar de nuevo desde el día siguiente a la firmeza de la resolución con que ponga fin al procedimiento judicial.

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¿Quién paga el IBI en la compra-venta de una vivienda?

Hace algunos meses, la Sala Civil del Tribunal Supremo fijó como doctrina jurisprudencial que el vendedor de una vivienda que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en caso de ausencia de pacto en contrario y en proporción al tiempo que cada una de las partes haya ostentado la titularidad del domicilio.

En el caso objeto de la sentencia, dos sociedades vendieron a otra compañía 155 plazas de garaje en Madrid, y condena a la compradora a pagar a los vendedores 8.562€ del IBI correspondiente al periodo que va desde que se efectúa la compra, en marzo de 2009, hasta diciembre de 2015.

Los vendedores habían abonado la cantidad del IBI reclamado en su totalidad, y el juzgado de primera instancia de Madrid les había dado la razón. La Audiencia Provincial de Madrid, sin embargo, les obligó a costear dicho impuesto, sin embargo, en el recurso al alto Tribunal, éste estimó el recurso de casación presentado y declara como doctrina jurisprudencial que el artículo 63.2 de la Ley de Haciendas Locales se ha de interpretar de forma que el vendedor que abone el IBI puede repercutirlo sobre el comprador, en función del tiempo que se ostentó la titularidad.

Según la Ley, el devengo del IBI anual corresponde al propietario en el momento del mismo, que coincide con el primer día del año natural. Por ello, el alto tribunal resuelve que el abono de dicho impuesto corresponde a la parte vendedora, aunque a tenor por lo expuesto en el artículo arriba mencionado, la compradora debe considerarse propietaria desde el momento de la venta de las plazas de garaje, y por ello la otra parte puede repercutirlo sin necesidad de pacto.

Sin prejuicio de ello, el Supremo aclara que las partes podrán pactar la imposibilidad de la repercusión, aunque la regla general, en caso de ausencia de pacto contrario, será que el vendedor  que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador.

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